Коротко
- Доходность инвестиции в новостройку зависит от цены выхода, а она — от того, кто будет продавать рядом с вами.
- Срок распродажи текущего объёма строящегося жилья: Москва — около 2,4 года, Петербург — 2,2 года, Краснодарский край — 5,4 года (ДОМ.РФ, на 1 июля 2026 года).
- Застройщики продают готовые непроданные квартиры со скидками, и частному продавцу в том же доме приходится конкурировать с этими скидками.
- До покупки стоит оценить три вещи: остаток в корпусе, темп продаж и график вывода соседних очередей.
Почему цена продажи зависит от соседей по дому?
Прогноз цены продажи обычно строят по динамике района или класса жилья. Но продавать квартиру вы будете не «району», а покупателю, который одновременно видит:
- непроданные квартиры в вашем корпусе;
- квартиры в соседних очередях того же застройщика;
- другие квартиры инвесторов в этом доме.
Застройщик, который распродаёт остаток, может снизить цену. Из практики брокеров «Макспол Недвижимость» в 2026 году: в сданном премиальном доме застройщик предложил квартиру за 44 млн ₽ вместо 56 млн ₽ по прайсу. Частный продавец похожей квартиры в этом доме конкурирует именно с такими предложениями.
Сколько времени уходит на распродажу остатка?
| Регион | Срок реализации текущего объёма строящегося жилья |
|---|---|
| Краснодарский край | 5,4 года |
| Башкирия | 4,2 года |
| Приморский край | 4 года |
| Москва | 2,4 года |
| Санкт-Петербург | 2,2 года |
Источник: ДОМ.РФ, на 1 июля 2026 года. По России в целом на 1 сентября 2026 года — 3,2 года.
По оценке «Метриума» и «Плато Девелопмент», объём предложения на московском рынке на июль 2026 года при текущем спросе распродавался бы около 14 месяцев. Эти цифры посчитаны по городу или региону целиком и не переносятся на конкретный корпус. Но они показывают главное: срок распродажи остатка сопоставим со сроком инвестиции. Инвестор, который планирует продать квартиру через три года, может выйти на рынок раньше, чем застройщик закончит продавать тот же дом.
Работает ли схема «купить на котловане, продать до сдачи»?
Хуже, чем несколько лет назад. По данным агрегатора Redcat, доля сделок уступки прав требования в новостройках Москвы за первые два месяца 2026 года составила около 4,4% против 8,4% за тот же период 2024 года и 7,8% в 2023 году. Генеральный директор Redcat Наталья Шаталина связывает это с потерей инвестиционной привлекательности: цены на входе высокие, запас для роста меньше.
В абсолютных числах переуступки не исчезли: в I полугодии 2026 года Росреестр по Москве зарегистрировал 3,4 тыс. договоров уступки, на 3,3% больше, чем годом ранее. 94,6% таких сделок совершают физические лица. Данные Redcat и Росреестра относятся к разным периодам, поэтому напрямую их не сравнивают.
Что проверить до покупки, если планируете перепродажу?
| Что оценить | Где искать |
|---|---|
| Сколько квартир не продано в корпусе и какие | Сайт застройщика, число зарегистрированных договоров долевого участия |
| Темп продаж за последние месяцы | Динамика регистраций договоров, сервисы аналитики рынка |
| График вывода соседних очередей и корпусов | Проектные декларации на наш.дом.рф |
| Скидки застройщика на готовые квартиры в его прошлых проектах | Предложения в сданных домах застройщика |
| Срок сдачи и история переносов | Проектная декларация, ЕРЗ.РФ |
Доходность стоит считать не одной цифрой, а сценариями: при каком темпе продаж в доме и при какой скидке застройщика на остаток расчёт ещё сходится.
Какие налоги платить при продаже?
По общему правилу квартиру можно продать без налога на доход после минимального срока владения: 5 лет, а для единственного жилья — 3 года. Для квартиры, купленной по договору долевого участия, срок считается с даты полной оплаты. При продаже раньше срока налог платится с разницы между ценой продажи и ценой покупки. Правила установлены статьями 217.1 и 220 Налогового кодекса. Перед сделкой их стоит уточнить для своей ситуации.
Частые вопросы
Выгодно ли сейчас покупать новостройку под перепродажу? Только в проекте, где просчитаны остаток, темп продаж и график соседних очередей. По рынку в среднем доля сделок с переуступкой в Москве за два года снизилась почти вдвое.
Когда лучше продавать квартиру в новостройке: до сдачи или после? Зависит от того, сколько квартир застройщик ещё продаёт в этом доме. Если остаток большой, продавать придётся рядом с его скидками.
Как узнать, сколько квартир не продано в доме? Косвенно: по числу зарегистрированных договоров долевого участия и по предложению на сайте застройщика.
Источники: ДОМ.РФ, распроданность и сроки реализации, июль и сентябрь 2026; «Метриум» и «Плато Девелопмент», июль 2026; Redcat, Наталья Шаталина, 2026; Управление Росреестра по Москве, I полугодие 2026; Налоговый кодекс РФ, ст. 217.1 и 220; практика брокеров «Макспол Недвижимость», 2026.