Что меняется в семейной ипотеке с 1 октября 2026 года
Минфин России объявил новые условия 24 сентября 2026 года. Они действуют для кредитных договоров, заключённых с 1 октября. Условия уже выданных кредитов не меняются.
Москва, Санкт-Петербург, Московская и Ленинградская области:
| Количество детей | Ставка | Максимальная сумма кредита |
|---|---|---|
| Один | 12% | 12 млн ₽ |
| Двое | 10% | 15 млн ₽ |
| Трое | 8% | 18 млн ₽ |
| Четверо | 6% | 18 млн ₽ |
| Пятеро и больше | 4% | 18 млн ₽ |
Остальные регионы:
| Количество детей | Ставка | Максимальная сумма кредита |
|---|---|---|
| Один | 10% | 6 млн ₽ |
| Двое | 8% | 8 млн ₽ |
| Трое | 6% | 10 млн ₽ |
| Четверо | 4% | 10 млн ₽ |
| Пятеро и больше | 2% | 10 млн ₽ |
Другие условия:
- хотя бы одному ребёнку на момент заключения договора должно быть меньше семи лет;
- субсидирование ставки действует не дольше 15 лет;
- для индивидуального жилищного строительства ставка остаётся 6% независимо от количества детей и региона.
До изменений программа работала по единой ставке 6% с лимитом 12 млн ₽ в столичных регионах и 6 млн ₽ в остальных.
Минфин объясняет изменения тем, что программа должна стать «более адресной и демографически ориентированной».
Сколько стоит кредит при новых ставках
Разница в ставке меняет ежемесячный платёж и итоговую переплату. Расчёт для кредита 12 млн ₽ на 20 лет с равными ежемесячными платежами:
| Ставка | Ежемесячный платёж | Переплата за 20 лет |
|---|---|---|
| 6% (прежние условия) | 85 972 ₽ | 8,6 млн ₽ |
| 10% (двое детей, столичный регион) | 115 803 ₽ | 15,8 млн ₽ |
| 12% (один ребёнок, столичный регион) | 132 130 ₽ | 19,7 млн ₽ |
| 18% (для сравнения с рыночным кредитом) | 185 197 ₽ | 32,4 млн ₽ |
Расчёт иллюстративный: он не учитывает первоначальный взнос, страхование, досрочное погашение и то, что субсидирование ограничено 15 годами. Для семьи с одним ребёнком в Москве платёж по той же сумме вырастает примерно на 46 тыс. ₽ в месяц.
Какая сейчас ключевая ставка и рыночная ипотека
11 сентября 2026 года Банк России сохранил ключевую ставку на уровне 14% годовых. 24 июля её снизили до 14,25%. Следующее заседание — 23 октября 2026 года.
Рыночная ипотека остаётся заметно дороже льготной. По данным «Коммерсанта», в августе 2026 года льготные программы дали 37% выданных кредитов по количеству и 53% по объёму. Годом ранее их доля составляла 58% и 76%.
Как изменилась доля ипотеки и рассрочки в покупке новостроек
Рост ставок и ужесточение льготных программ перевели часть покупателей в рассрочку от застройщика. Данные аналитического центра IRN.RU по Москве на основе статистики Росреестра:
| Месяц 2026 года | Доля сделок с ипотекой в новостройках Москвы |
|---|---|
| Январь | 57% |
| Февраль | 40,8% |
| Март | 35,5% |
По оценке IRN.RU, доля рассрочек выросла примерно с 25–30% в январе до около 50% в марте. На покупку за полную стоимость пришлось 10–15% сделок.
Данные отдельных застройщиков показывают тот же сдвиг:
| Застройщик | Доля рассрочки | Период |
|---|---|---|
| Plus Development (массовый сегмент) | 28% против 19–20% в декабре 2025 года | Март–апрель 2026 года |
| RBI | около 40% против около 34% в декабре 2025 года | Весна 2026 года |
Руководитель аналитического центра IRN.RU Олег Репченко называет рассрочки «вынужденной и рискованной альтернативой ипотеке». По его оценке, без них продажи новостроек упали бы на 70–75% к прошлому году, а не на 40–50%.
Чем отличаются ипотека, рассрочка и полная оплата
| Семейная ипотека | Рыночная ипотека | Рассрочка от застройщика | Полная оплата | |
|---|---|---|---|---|
| Процент за пользование деньгами | Субсидированная ставка | Рыночная ставка банка | Обычно заложен в цену квартиры | Нет |
| Цена квартиры | Базовая | Базовая | Часто выше базовой | Часто со скидкой |
| Срок выплаты | Длительный, по условиям банка | Длительный, по условиям банка | Обычно до окончания стройки или на несколько лет | Сразу |
| Главный риск для покупателя | Ограничения программы, требования к семье | Высокий платёж | Крупный остаточный платёж, если к его сроку не удастся взять ипотеку | Заморозка всей суммы до ввода дома |
| Где лежат деньги до ввода дома | На эскроу | На эскроу | На эскроу, поступают частями | На эскроу |
Цена одной и той же квартиры зависит от способа оплаты. Топ-брокер Whitewill Екатерина Левина говорит, что «в ряде проектов скидка предоставляется только при полной оплате». Главный аналитик ЦИАН Алексей Попов обращает внимание на обратную сторону: «Потенциальная скидка изначально закладывается в стоимость лота».
Поэтому сравнивать квартиры по цене в прайсе без учёта схемы оплаты некорректно. Сравнивать нужно итоговую стоимость при одинаковом способе оплаты.
Почему рассрочка влияет не только на покупателя
Когда покупатель платит частями, деньги на эскроу поступают постепенно. По данным ЕРЗ.РФ, рост доли рассрочек стал главной причиной того, что покрытие долгов застройщиков средствами эскроу на 1 июля 2026 года снизилось до 69,6% — минимума с 2020 года. Для застройщика это означает более дорогой кредит на стройку.
Для покупателя риск потерять внесённые деньги от этого не растёт: платежи по договору долевого участия защищены эскроу. Но доля рассрочек в доме — полезный вопрос при оценке сроков. Подробнее — в материале о финансовом состоянии стройки.
Как выбрать способ оплаты
- Если семья подходит под семейную ипотеку, сначала стоит посчитать платёж по новой ставке. Для семьи с одним ребёнком в столичном регионе ставка выросла вдвое, с тремя детьми — до 8%. Прежние 6% сохраняются для семей с четырьмя детьми, ниже ставка только у семей с пятью и более.
- Если рассматривается рассрочка, ключевой вопрос — что будет с остатком долга. Если рассрочка короче срока стройки и остаток предполагается погашать ипотекой, платёж будет зависеть от ставок на дату погашения, а не сегодняшних.
- Если есть возможность оплатить сразу, стоит запросить цену при полной оплате и сравнить её с ценой в рассрочке по тому же лоту. Разница и есть стоимость рассрочки.
- При сравнении нескольких проектов цены приводятся к одному способу оплаты, иначе сравнение вводит в заблуждение.
Чего эти данные не показывают
Доли ипотеки и рассрочки по IRN.RU и по отдельным застройщикам рассчитаны по разным выборкам и за разные периоды, поэтому складывать или напрямую сравнивать их нельзя. Как изменится спрос после 1 октября, пока неизвестно: всплески продаж в январе и июне 2026 года связывают с ожиданием изменений в программе, но повторится ли такая картина в сентябре, покажут только данные за месяц.
Источники: Минфин России, 24.09.2026 (через ЦИАН, Lenta.ru, Meduza); Банк России, 11.09.2026; «Коммерсантъ», 21.09.2026; IRN.RU, 12.05.2026; ЕРЗ.РФ через РИА Недвижимость, 24.08.2026; «Коммерсантъ», 05.03.2026 (цитаты Екатерины Левиной и Алексея Попова); ДОМ.РФ, 14.09.2026.