Как стройка финансируется через эскроу
С 2019 года деньги покупателя по договору долевого участия поступают не застройщику, а на счёт эскроу в банке. Застройщик получит их только после ввода дома в эксплуатацию. Строит он на кредит банка — проектное финансирование.
Чем больше денег покупателей лежит на эскроу, тем дешевле обходится застройщику кредит: банк снижает ставку по той части долга, которая покрыта этими деньгами. Поэтому темп продаж влияет не только на выручку застройщика в будущем, но и на стоимость стройки сейчас.
Коммерческий директор ГК «Полис» Яна Вирченко описывает этот механизм так: «Продажи замедлились, эскроу-счета наполняются медленнее, а от их наполнения зависит ставка проектного финансирования. Девелопер синхронизирует темп стройки с темпом продаж, а банки-кредиторы такое поведение поддерживают».
Насколько долги застройщиков покрыты деньгами покупателей
По данным ЕРЗ.РФ, на 1 июля 2026 года задолженность застройщиков по проектному финансированию составляла почти 11 трлн ₽ (10,85 трлн), а на счетах эскроу находилось 7,5 трлн ₽.
| Дата | Уровень покрытия долга средствами эскроу |
|---|---|
| 1 июля 2025 года | 73% |
| Конец 2025 года | 72,3% |
| 1 июля 2026 года | 69,6% |
Руководитель ЕРЗ.РФ Кирилл Холопик: «Это минимальный уровень более чем за шесть лет и первое значение ниже 70% с апреля 2020 года». Общую оценку он формулирует так: «На конец первого полугодия 2026 года финансовое состояние застройщиков я бы оценивал как напряженное, но без признаков системного кризиса».
Открытые лимиты кредитования, то есть деньги, которые банки уже согласились выдать застройщикам, составляли на конец первого полугодия 24,29 трлн ₽.
Почему покрытие различается по регионам в разы
| Регион | Покрытие на 1 июля 2026 года |
|---|---|
| Карелия | 219% |
| Кабардино-Балкария | 198% |
| Брянская область | 197% |
| Москва и Московская область | 70–72% |
| Санкт-Петербург | около 70% |
| Ленинградская область | 57% |
| Хакасия, Адыгея | 49% |
| ХМАО | 41% |
| Краснодарский край | 36% |
Разница между 36% и 219% в основном говорит о размере портфеля, а не о качестве работы застройщиков. В регионе, где строится немного домов, один корпус на поздней стадии с распроданными квартирами даёт покрытие выше 100%: денег на эскроу больше, чем осталось долга. В крупном регионе такие дома перемешаны с только что начатыми, и показатель тянется к среднему. Сравнивать крайние значения рейтинга между собой напрямую нельзя.
Почему рассрочки замедляют наполнение эскроу
ЕРЗ.РФ называет главной причиной снижения покрытия рост доли сделок в рассрочку. При ипотеке банк перечисляет всю сумму на эскроу сразу после регистрации договора. При рассрочке покупатель вносит деньги частями в течение нескольких лет. Квартира считается проданной, а на эскроу за неё лежит только первый взнос.
Доля рассрочек сильно различается между застройщиками. Директор Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева говорит о Петербурге и пригородах: доля сделок с рассрочкой варьируется «от 15–20% до 50–60% — в зависимости от политики компании, особенностей объекта и рыночной ситуации». Это разброс между компаниями, а не изменение во времени.
Отсюда главный вывод для оценки конкретного дома: доля проданных квартир больше не говорит напрямую о том, сколько денег дошло до стройки. Два корпуса с одинаковой распроданностью могут быть профинансированы по-разному, если в одном продавали по ипотеке, а в другом в рассрочку.
Для покупателя это не означает дополнительного риска потерять деньги. Платежи по рассрочке в рамках договора долевого участия тоже поступают на эскроу и защищены так же, как ипотечные. Меняется другое: у застройщика дороже кредит и меньше запаса, а значит, выше вероятность, что темп стройки подстроят под темп продаж.
Что показывает соотношение распроданности и готовности
ДОМ.РФ сравнивает долю проданных квартир с тем, насколько дом построен. Если дом готов на 80%, а продано 30%, застройщику предстоит продать большую часть квартир почти в готовом доме, и финансирование последних этапов держится на кредите. Нормой считается диапазон 60–80%.
| Показатель | Значение |
|---|---|
| Распроданность относительно готовности, Россия, начало 2026 года | 73% |
| То же на 1 сентября 2026 года | 68% |
| Площадь с риском недостаточной распроданности, 1 сентября | 34,7 млн кв. м |
| Регионов ниже нормы на 1 июля | 31, из них 10 крупных |
| Регионов в норме на 1 июля | 35 |
Показатели по отдельным регионам на 1 июля 2026 года:
| Регион | Распроданность к готовности | Срок распродажи остатков |
|---|---|---|
| Санкт-Петербург | 93% | 2,2 года |
| Москва | 92% | 2,4 года |
| Тюменская область | 58% | 2,9 года |
| Башкирия | 57% | 4,2 года |
| Приморский край | 56% | 4 года |
| Воронежская область | 52% | 2,9 года |
| Краснодарский край | 40% | 5,4 года |
Высокое значение по Москве не означает, что любой московский дом распродан. Это средняя по портфелю, внутри которого есть и почти готовые дома, и дома, где продажи только начались.
Как проверить конкретный дом по открытым данным
Большую часть сведений о конкретном доме можно найти в открытых источниках. Остатки на эскроу по отдельному дому, как правило, не публикуются, поэтому их приходится оценивать косвенно.
| Что нужно узнать | Где искать |
|---|---|
| Банк, который финансирует стройку | Проектная декларация на наш.дом.рф |
| Заявленный срок ввода и его переносы | Проектная декларация и её редакции на наш.дом.рф |
| Строительная готовность | Фотоотчёты и отчётность застройщика на наш.дом.рф |
| Сколько квартир продано | Количество зарегистрированных договоров долевого участия, сервисы аналитики рынка |
| История сроков по прошлым домам | ЕРЗ.РФ, проектные декларации завершённых объектов |
| Способы оплаты, которые предлагает застройщик | Отдел продаж, условия рассрочки на сайте |
Порядок оценки:
- Сопоставить готовность дома и долю проданных квартир. Если дом построен больше чем наполовину, а продана меньшая часть квартир, финансирование последних этапов зависит от кредита.
- Выяснить, какую долю продаж застройщик ведёт в рассрочку. Чем она выше, тем меньше распроданность говорит о деньгах на эскроу.
- Посмотреть историю переносов срока в проектной декларации этого дома и соседних очередей.
- Проверить, как застройщик сдавал прошлые дома: в срок, с задержкой на месяцы или больше чем на год.
Сведения из этих источников не сводятся в одно место автоматически. Их собирают вручную или в сервисах подбора, которые сводят данные по корпусу на одну страницу.
Чего эти показатели не говорят
Низкое покрытие эскроу по стране не означает, что застройщики массово не достроят дома. Руководитель ЕРЗ.РФ прямо говорит об отсутствии признаков системного кризиса. Региональные показатели распроданности не переносятся на отдельный корпус. А рост доли рассрочек — это смена способа оплаты, а не падение интереса к покупке.
Показатели полезны для другого: они подсказывают, какие вопросы задать про конкретный дом. Сколько в нём продано, как покупатели платили и насколько дом построен — ответ на эти три вопроса говорит о стройке больше, чем её место в любом общем рейтинге.
Источники: ЕРЗ.РФ через РИА Недвижимость, 24.08.2026, и НСП, 29.08.2026; ДОМ.РФ через РИА Недвижимость, 16.07.2026; ДОМ.РФ, аналитика рынка за август 2026 года (14.09.2026); «Коммерсантъ», 31.07.2026 (цитата Яны Вирченко).