Коротко
- В I квартале 2026 года доля ипотеки в сделках с новостройками Москвы снизилась с 57% до 35,5%. Доля рассрочек, по оценке IRN.RU, выросла с 25–30% до около 50%.
- По оценке Банка России, весной 2026 года рассрочка приходилась примерно на 17% продаж, а расторжения по таким сделкам составляли около 5%.
- Цена в рассрочке обычно выше цены при полной оплате. Разницу нужно пересчитать в процент годовых и сравнить со ставкой по вкладу.
- Деньги по договору долевого участия и в рассрочке поступают на счёт эскроу.
Насколько распространена рассрочка в Москве?
| Месяц 2026 года | Доля сделок с ипотекой в новостройках Москвы |
|---|---|
| Январь | 57% |
| Февраль | 40,8% |
| Март | 35,5% |
Источник: IRN.RU по данным Росреестра.
По оценке IRN.RU, в марте 2026 года на рассрочки пришлось около 50% сделок, на полную оплату — 10–15%. У отдельных застройщиков доля рассрочки весной составляла 28% (Plus Development, массовый сегмент) и около 40% (RBI).
Оценки зависят от выборки. По данным Nikoliers, к осени 2026 года доля рассрочки в покупке новостроек Москвы снизилась до 25–30% против около 40% годом ранее.
Руководитель аналитического центра IRN.RU Олег Репченко называет рассрочки «вынужденной и рискованной альтернативой ипотеке». По его оценке, без них продажи новостроек упали бы на 70–75% к прошлому году, а не на 40–50%.
Какие подводные камни у рассрочки?
1. Цена выше, чем при полной оплате. Во многих проектах скидка действует только при 100% оплате. Покупатель в рассрочку платит цену без скидки или с меньшей скидкой. Средняя скидка в Москве — 7,8% (ЦИАН, август 2026), поэтому разница может составлять миллионы рублей.
2. Расчёт на ипотеку через год. Многие покупают в рассрочку с планом погасить остаток ипотекой, когда ставки снизятся. Если ставки останутся высокими или банк откажет, платить остаток нечем. Типичная причина расторжений — покупатель не смог перейти на ипотеку.
3. Крупные промежуточные платежи. График с крупными взносами в середине срока — самое частое место, где сделка ломается. Смотреть нужно не только на первый взнос, но и на весь график.
4. Условия расторжения. Что происходит с внесёнными деньгами и есть ли штрафы при расторжении, прописано в договоре. Эти условия стоит прочитать до подписания.
5. Семейная ипотека для остатка. Условия программы меняются. С 1 октября 2026 года в Москве ставка зависит от числа детей: 12% при одном ребёнке, 10% при двух. Обязательное условие — хотя бы один ребёнок младше 7 лет на дату договора. Через год условия могут быть другими.
Почему рассрочка — риск не только для покупателя?
При рассрочке деньги на счёт эскроу поступают частями. По данным ЕРЗ.РФ, рост доли рассрочек стал главной причиной снижения покрытия долгов застройщиков средствами на эскроу до 69,6% на 1 июля 2026 года — минимума с 2020 года. Для застройщика это более дорогой кредит на стройку.
Олег Репченко (IRN.RU) предупреждает: квартиры, проданные по схеме «купи сейчас — плати потом», «на самом деле могут быть не проданы». Если ставка не снизится вовремя, часть сделок расторгнется, и квартиры вернутся в продажу. По данным IRN.RU, в марте 2026 года расторжения по московским новостройкам составляли 5–7% против 3–5% годом ранее.
Как посчитать, сколько стоит рассрочка?
Запросите у застройщика две цены одной и той же квартиры: при полной оплате и в рассрочке. Разница — плата за рассрочку. Её нужно сравнить с тем, что дали бы те же деньги на вкладе.
Пример расчёта (условные цифры):
| Параметр | Значение |
|---|---|
| Цена при 100% оплате | 18,4 млн ₽ |
| Цена в рассрочке | 20,0 млн ₽ |
| Переплата | 1,6 млн ₽ (8,7%) |
| Первый взнос | 30% (6,0 млн ₽) |
| Остаток | 14,0 млн ₽ равными платежами за 18 месяцев |
| Средний срок отсрочки остатка | 9,5 месяца |
| Стоимость рассрочки в пересчёте на год | около 14,4% годовых |
Формула: переплата ÷ (остаток × средний срок отсрочки в годах) = 1,6 ÷ (14,0 × 0,79) ≈ 14,4% годовых.
Если вклад приносит меньше (в октябре 2026 года средняя максимальная ставка топ-10 банков — около 13%, по годовым вкладам ниже), рассрочка в этом примере дороже полной оплаты. Если переплата меньше, рассрочка может оказаться выгоднее: деньги, которые ещё не отданы застройщику, работают на вкладе.
Когда рассрочка имеет смысл?
- Вся сумма есть или гарантированно будет к датам платежей, а переплата за рассрочку ниже ставки по вкладу.
- Покупатель продаёт другую квартиру, и рассрочка позволяет не ждать продажи.
- Застройщик предлагает рассрочку без удорожания, по той же цене, что и при полной оплате.
Когда стоит отказаться: если погасить остаток можно только ипотекой, а ставка и одобрение банка через год неизвестны.
Частые вопросы
Защищены ли деньги при рассрочке от застройщика? Да, если квартира покупается по договору долевого участия: платежи поступают на счёт эскроу, как и при полной оплате.
Рассрочка или ипотека — что выгоднее? Зависит от разницы в цене и ставки. Нужно сравнить итоговую стоимость квартиры при каждом способе оплаты, а не только ежемесячный платёж.
Что будет, если не смогу внести платёж по рассрочке? Последствия зависят от условий договора: штрафы, расторжение, порядок возврата денег. Их нужно проверить до подписания.
Источники: IRN.RU по данным Росреестра, I квартал 2026; IRN.RU, комментарии Олега Репченко, 2026; Банк России, весна 2026; ЕРЗ.РФ через РИА Недвижимость, 24.08.2026; Nikoliers через «Финансы Mail», 2026; ЦИАН через РИА Недвижимость, 24.08.2026; Минфин России и ДОМ.РФ, условия семейной ипотеки с 01.10.2026; Банк России, средняя максимальная ставка по вкладам, сентябрь 2026.